北京买房:理清思路购房建议350

发布日期:2022-01-16 19:51   来源:未知   阅读:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  目前我预算700-800全款购买北京房子。对于区位学区均无要求,想要的就是买的性价比高,在满足居住的情况下,能涨最好。

  因为有居住要求买三室,所以看了朝阳公园的伯宁花园3居室、三全公寓两居室800w左右,能买120平。潘家园的翌景嘉园、华辉苑和百环花园三居700-800的左右,能买到140平。大红门的珠江帝景,石榴庄的慧时欣园,都是700-850w。建外soho的140平住宅(现在楼里都是商用,是住宅的房本)。

  想问下章哥哪个能跟上大盘,请问这几个楼盘单价低的大户型中,哪个后续涨幅最好呢?目前最偏向华辉苑、建外soho,这两个能详解一下嘛?

  1、哪个能跟上大盘?真挺为难的。看了这么多房,我要说哪个都跟不上,合适吗?弄的我都有点儿不好意思说了。

  这些房的确性价比都高,统一的特征是相对便宜,那自然就性价比高了。但也得问问自己,如果这些房,这么多年在别人手里都一直这么便宜,凭什么买到你手里就能跟逆天改命呢?当然也不能说不会涨,只是可能还会有些落后大盘而已。

  2、伯宁花园和三全公寓的地段当然很好了,朝阳公园。周边的公寓很多,这种产品自住合适,出租的话租金也高,就是升值慢点儿,所以租金高就是用升值慢换的。全北京的这种产品都差不多,升值好的没几个,最好成绩是就是勉强跟上大盘一阵子,然后继续跑输。

  翌景嘉园更一般,周边老破小都6/7万,这商品房才4/5万,没觉得别扭吗?相当于一个20年前一毕业就挣到十万年薪的,现在却还没快退休的门卫大爷工资高呢,这能算发展的很好吗?这里最开始是商住房,大多数连燃气都没有,电采暖,觉得合适就自住吧。优势是便宜,劣势是有可能会觉得越来越便宜。

  华辉苑,曾经三环内,甚至四环内最便宜的公寓,在此之前只有科丰桥的城市经典比这里便宜,还有就是东五环外的京通苑(阳光曼哈顿)。但20年过去,没想到这东三环的竟然比西南四环和五环外的升值还差。当然这也算不上北京最低的,还有比这里不保值的呢,所以仍然有努力跑输的空间。

  百环花园,经适房,这种房从一开始就是自住用房。当年很受追捧,四环内单价最高的保障房之一。现在可能是升值最一般的保障房,可以和百环家园算难兄难弟,都不是太好。

  大红门是珠江骏景,帝景在双井呢,那是学区房。两个项目当年的价格差不多,只不过帝景是骏景的小弟。骏景曾经是南城第一豪宅,也是北京城第一个粤派大盘,珠江进京的开山之作。曾经很是辉煌,就是被做服装的业主租客们弄得有点儿乱,挺好的小区耽误了。导致南三环的豪宅还没南四环的价格高呢。这看以后继续整改吧,也是很适合自住的。

  慧时欣园,这相对也还好些,普通小区,就是塔楼多,过时了。受南三环的地段影响,略输了一些。南三北五,不太好改变趋势,也看以后的发展吧。

  建外Soho,北京一机厂的地,潘老板赚了大钱,投资人也跟着享福了,很多当年投资这里的富人们都发展为中产了,中产投资成了刚需。还有发展,毕竟底层在远方招手,黑暗在前头。

  3、哪个涨幅最好,也可以改成哪个能输的少点儿?应该是珠江骏景,如果木樨园大红门的商贸转型成功,业主也经过替换,有可能追上一些。

  不过既然知道都单价低,还非得追求高增长,不太容易。一般人投资都是找曾经有过成功案例的,比如马化腾刘强东一类的,都是持续强势发展的。非得投资一直落后的不是太合适,虽然有人还身家百万,但或许他曾经是千万富翁呢。

  4、华辉苑和建外Soho最看好?主要就是便宜呗。也不太好详细解释,商品价格是由供需关系决定的,之所以便宜,那就是想买的人少,而且都不愿意出高价。

  华辉苑和北边的华腾园是同时上市的,价格差不多,都是低价砸盘的典型。现在华腾园虽然也输了大盘,但好歹7万多,华辉苑才5万多。这两个的价格当年也没比富力城低多少,现在富力城11万起,实在没法说什么了。

  建外Soho就甭说了吧,确实是70年产权,违规项目。潘老板之所以被称为投资杀手就和这种项目有关,挺仁义的,从来不坑穷人。当年众多煤老板投资了这里,现在都黑着脸呢,也体现了潘老板劫富而不济贫的本色。窝草,无情!

  5、总之吧,这投资逻辑不是太合适。房子和股票不一样,除非是学区的突发利好,否则不可能有逆袭的情况发生。基本都是强者恒强,贫者越贫。我也希望鹤岗房价能翻身超过北京,但难度稍微有点儿大。

  心里一直有道数学题让我困惑。以我自己为例,我目前手里的老破小没有贷款,市值350-365万左右,很好出租,手里有个150万,比较保守的理财,一年就算3.5%,利息有5.25万,这样5年房租加上理财我有61万左右。老房子增值不太行,涨幅很小,我就忽略了。

  如果我买个次新房,需要将这个房子卖掉,拿出所有存款,再额外贷款150或者187万。我的支出是,原来的房租没有了(一年7万),理财利息没有了(一年5、25万),额外会产生房贷的利息,我是二套,所以利息是150万乘以5.7%,一年就算8万吧,五年40万,这三笔钱加起来是100万左右。我的收入是,房子出租,按照8000一个月,一年96000,5年48万,二者差52万。

  这波涨幅我观察了一下,次新房,比如朝青、望京,也600多万的房子也差不多就是涨了100万左右,如果维持这样的涨幅我不过就是赚了48万,还不如我维持老房子的61万啊。

  现在我有点拿不准了,当然未来谁也不知道,也许会有16年那样的大涨幅呢,涨个几百万,如果还按照现在这个涨幅我感觉也就是个保值啊,所以那不太准,您看有算的不对的地方吗,您怎么看?

  1、我没有建议,这种算法从30年前就争论,永远没有标准答案。据说欧美各国已经争论了上百年了,也没答案。

  所以这就看自己的判断了,认为房子保值就买房,认为现金更保值就存银行,都有自己的道理。

  2、不过提醒一下,全世界目前只有中俄韩等少数国家是有利息的,而欧美日等国存钱都不给利息了。当然也不是完全不给,弄好了也有给点儿的。好像美国现在要存1万的话一年能给个几块钱,吃早点买俩油条还是够的,摊煎饼别放香肠也够。倒掏钱的也不是太多,钱存的越多才赔的越多呢。

  日本是首先零利率的,从1999年开始。之后欧盟各国是2015年前后也都进入了这种模式,存款不给利息还倒扣钱。所以广东江浙那边儿的保险柜厂商都赚疯了,据说现在还在疯狂上产能,因为都在等着中国也不给利息呢。

  当然,中国央行前行长周总在2019年就说了,中国可以尽量不快速的进入负利率时代。所以也别着急,虽然是早晚的事儿,但三两年就负利率可能还不至于。中国现在只是向欧美的定向国债负利率了,借给中国钱还得倒贴,但他们还都抢疯了,四倍的预购。

  荷兰这个小破国家也挺有意思,不光存款负利率,连贷款都负利率。推出了-0.5%的房贷产品,也就是说,就算不还钱,本金都往下减。中国未必跟进,看情况吧。

  4、当然,现在只是发达国家的钱都不值钱了,所以才抢购中国物资呢。中国短期内还不至于钱不值钱,要有信心,现在的150万能买房,将来一定也能买点儿。就像20年前,1000块钱就足够全家一个月的花销了,现在省着点儿也能够花一个礼拜的,没怎么贬值。

  看看人家新加坡,货币不仅稳定,国民还都住在福利性质的祖屋里,号称全球房价最稳定的国家,十多年来才涨了三倍,老百姓骂大街不是太严重。

  德国也是房价控制最好的国家,制造业也最好,经济更稳定,只是近几年才创了个房价涨幅欧洲第一,不能算常态。

  北欧各国都是高福利,从胎教到坟墓全管,所以房价控制的也都很好。但他们也买房抗通胀,弄得房价上涨,可能都是吃饱了撑的,不按套路出牌。

  日本陷入了失去的三十年,全国房价一片低迷,到现在都那德行。也就是东京连续上涨十年了,这属于小日本不正常。

  韩国也不正常,房产税都抬到40%了,房价还是猛涨,弄得棒子们兴高采烈的示威游行呢,也算一种全民庆祝形式,好嗨哟。

  5、总之这就看自己了,去年一年只是欧美等国的房价暴涨,西班牙涨了30%,神经病。连美国都才涨了18%,真丢人。中国是控制的最好的国家之一,才5%,很好,一定能坚持。

  我和妻子刚需购房,目前在学院南路72号院小三居93年楼(3层东北,5层西北)和钻河公馆73的小两居09年楼(19层西南)犹豫,家庭首房首贷。妻子在中国铁道科学研究院上班,下次换房可能最少也得15年。希望章哥给点意见

  1、这看自己的主要需求吧。15年之后才换,时间够长的,一般都不这么久的打算。既然这么长,那还考虑保值吗?也就是自住为主,还是保值为主吧?

  2、如果是纯自住那就买钻河公馆,房龄新,质量也不错。虽然是回迁房,但保持的还可以,毕竟是和公寓在一起的,物业在能盈利的情况下不会弱。

  但这种房的保值性一般都不是太好,本来回迁房就弱点儿,排序在投资中排序最后,又和公寓再一起,那就更不是太合适了。买了当出租房挺好,租金高,用升值慢换的。其他倒没什么,就是小区小点儿,虽然是小户型公寓,全算上好像也就5/600户吧,不太容易长期维护。曾经受过追捧,投资客们倒也没赔,就是没赚什么而已,比银行利息强点儿。但这和回迁房的关系不大,注意下轨道噪音就行。

  3、学院南路72号院,我还真不熟,中国船舶的宿舍吧?挺小的小区,没几栋楼。保值挺好,学区房的老公房。学区溢价应该不算太高,比海淀平均值低点儿。这看自己吧,为了孩子上学合适。不过东北和西北向,住着舒服吗?这可一下就要15年啊。能有南向的最好,自住舒服,将来出手的时候也方便些。

  4、这我不太好给意见,一个公寓的回迁房,一个老公房。还是看自己的需求吧,如果是为了孩子上学那就选老公房,保值性也大概率好些,再看看朝向。如果是自住为主那就是钻河公馆。

  在京二套,目前在美景东方有个北向三居在租。有两个思路,都是主投资,想请您指导:

  一是,目前价格算各种置换成本还可以等等,不着急年前左右就卖;二是考虑出手后,再加一点,凑1000w左右再换一个板块赶着春节后可能的行情再等一波。如果换,您觉得这个预算价格还能有投资空间的,目前看双井望京朝青已经比较高了,是还重点集中在这个区域找全款笋盘,还是另选如新北苑,清河等区域。

  可否请您再推荐一些您觉得有潜力的小区我重点关注一下。非常感谢章哥,一直在关注,第一次提问。

  1、一看这笋盘和第一次提问这种话,基本都是关注炒房客论坛的。我不炒房,也从来不用这种词。

  2、美景东方,北向三居,这算不上投资房的。小区不错,但处在南部板块,被拖累的略落后一些,虽然没到山水文园的程度,但大概率也还是跟不上大盘。又是北向的三居,估计是塔楼的,流动性弱,面积大朝向不好,租金也不会太高。

  这留不留的意义不大,如果出现较好行情,那这种产品就会又落后一些。所以要是我的话就换了,无论自住还是保值都算不上多好。

  3、笋盘,北京哪儿有笋盘啊?也就炒房客的秘籍里有,现实中几乎没有,都不傻的。楼市是个完全透明的市场,所有产品都是信息公开的,所谓的价格低,只是没人愿意出高价而已。就像这北向的三居,看上去是捡了便宜,实际上就算不影响升值率,流动性也是吃亏的,明赚暗亏型。

  我推荐的都不便宜,升值好的不会价格低。如果看上去哪儿的洼地有潜力,大概率都是爬不上来的深坑。如果是我那就是首选望京或西二旗、新北苑、清河等地,朝青这总价偏高了,不太合适。小区还是先自己看吧,估计我推荐的都未必觉得合适。

  新北京人夫妻,一个在金融街一个在国贸上班,打算明年要孩子。首付不借钱的线万,贷款考虑公房,大概能贷个500-600万。考虑学区但对学区没那么大的执着,不要求非得最好的。主要目标在看西城,但是不知道该买西城哪里。希望能买个能保值的两居-三居,最好有点小区环境,有推荐么?

  2、西城都是学区房,金德月三个顶级学区的的溢价更高些,其他的各学区差不太多,都30%左右,北京平均值。大户型豪宅商品房少些,但公房基本都是这种情况。所以这谈不上保值好与不好,情况基本一致。

  这还是凭个人喜好选吧,不好推荐。而且我一般只能从投资保值角度分析,不太合适推荐学区房。这些年政策不稳,又马上面临高峰期,不好说什么。帮不上忙。

  3、只是提醒一下吧,一般来说,如果不是在高峰期入学的家庭,不太建议现在就买学区房。这两年基本都是高峰期的家庭在买,而你们肯定是在低谷期的,已经赢在起跑线上了,有些犯不上这会儿去跟他们抢房,没必要。居住的性价比低30%,过了2023年之后谁也说不好什么政策和供需关系,反正大概率会有些影响的。以现在这400万首付买不到最好的,而且以千万预算,在西城买不到能脱离学区保值的,基本都在1500万左右起。所以过几年或许到选择性倒会多些。2021-11-13环保板材行业深度研究报告